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Usucapião
Imóvel sem escritura que você ocupa como dono há anos.
Ver detalhes ↓PosseImóvel invadido
Reintegração e manutenção de posse para quem perdeu ou teve a posse ameaçada.
Ver detalhes ↓ContratosCompra e venda
Documentos e contrato revisados antes de assinar e de pagar.
Ver detalhes ↓ContratosAluguel e distrato
Saída antecipada, multa, retomada do imóvel e distrato na planta.
Ver detalhes ↓Usucapião
Quem ocupa um imóvel como dono, por tempo prolongado e sem oposição, pode ter o direito de registrá-lo em seu nome. Desde 2015, quando não há disputa, a usucapião pode ser feita direto no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial.
Os requisitos, em geral:
- posse como se fosse dono, e não como inquilino ou por empréstimo;
- posse contínua, sem interrupção;
- sem oposição do proprietário ou de terceiros;
- pelo tempo exigido por lei para cada tipo.
Morar há anos no imóvel não significa, sozinho, que todos os requisitos estejam cumpridos. Por isso a análise dos documentos vem primeiro.
Quanto tempo de posse é preciso
| Tipo | Tempo de posse | Situação típica |
|---|---|---|
| Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com o ex-cônjuge que deixou o lar, usado como moradia |
| Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia por quem não tem outro imóvel |
| Ordinária | 10 anos | Posse com documento e boa-fé, como um contrato de compra e venda. Pode cair para 5 anos em casos específicos |
| Extraordinária | 15 anos | Qualquer posse como dono, mesmo sem documento. Cai para 10 anos com moradia ou obras no imóvel |
Como funciona a usucapião em cartório
Análise dos documentos
Verificamos se o caso tem os requisitos e qual via é a mais adequada, cartório ou Justiça.
Ata notarial
O tabelião registra os fatos da posse: quem ocupa, desde quando e como.
Planta e memorial descritivo
Feitos por engenheiro ou arquiteto, com a medição do imóvel.
Certidões e anuências
Reunimos as certidões e, quando possível, a concordância dos vizinhos e do antigo proprietário.
Pedido no Registro de Imóveis
O cartório analisa e notifica os interessados e o poder público.
Registro
Sem oposição, o imóvel é registrado em seu nome, com matrícula própria.
Seu caso tem os requisitos?
Envie pelo WhatsApp o que você tem: contrato, recibos, contas. Fazemos a primeira leitura com você.
Imóvel invadido ou posse ameaçada
Quando a posse de um imóvel é ameaçada, perturbada ou perdida, a lei oferece ações próprias para proteger quem estava nela:
Reintegração de posse
Para quem perdeu a posse, como no caso de invasão de casa, lote ou terreno.
Manutenção de posse
Para quem continua no imóvel, mas sofre perturbação, como obras ou cercas avançando no terreno.
Interdito proibitório
Para quem tem receio fundado de que a invasão aconteça.
Por que agir cedo
Quando a invasão tem menos de um ano e um dia, a lei permite pedir a reintegração com uma decisão liminar, logo no início do processo. Depois desse prazo, a ação continua possível, mas segue o rito comum. Por isso vale buscar orientação assim que perceber a invasão.
Compra e venda
Revisamos e redigimos contratos de compra e venda, promessa de compra e venda e permuta. O melhor momento para chamar um advogado é antes de assinar e antes de pagar o sinal.
Antes de comprar um imóvel, verificamos:
- matrícula atualizada, ônus, penhoras e hipotecas;
- certidões dos vendedores: cíveis, trabalhistas e fiscais;
- débitos de IPTU e de condomínio;
- regularidade da construção e da área;
- cláusulas do contrato: prazos, multas, forma de pagamento e entrega das chaves.
Aluguel e distrato
Sair do aluguel antes do prazo
Em regra, o inquilino pode devolver o imóvel pagando multa proporcional ao tempo que falta. Quem é transferido pelo empregador para outra cidade pode ser dispensado da multa, com aviso de 30 dias.
Retomada pelo proprietário
Durante o prazo do contrato, o proprietário só pode retomar o imóvel em situações previstas em lei, como acordo, falta de pagamento, infração contratual ou reparos urgentes.
Distrato de imóvel na planta
Quem desiste da compra de imóvel na planta tem direito à devolução de parte do que pagou. A Lei 13.786/2018 fixa limites para o que a construtora pode reter.
Contrato de locação
Redigimos e revisamos contratos de aluguel residencial e comercial, com garantias, reajuste e vistoria bem definidos.
Documentos usuais
Para a primeira análise, separe o que tiver:
- Matrícula atualizada do imóvel, quando existir
- Comprovantes de posse: contas, IPTU, fotos, declarações de vizinhos
- Contratos anteriores, recibos e comprovantes de pagamento
- Para aluguel: contrato de locação e comunicações trocadas com a outra parte
Quem cuida do seu caso
Frederico Queiroz, advogado (OAB/MG 154.837), com mais de 12 anos de atuação e casos em mais de 50 comarcas de Minas Gerais. Você conversa diretamente com ele, da análise dos documentos ao registro.
Os honorários são apresentados por escrito antes de começar. Taxas de cartório e de registro seguem a tabela oficial do TJMG.
Perguntas frequentes
Posso fazer usucapião de imóvel sem escritura?
Sim. A usucapião serve justamente para regularizar imóveis sem documentação adequada.
A usucapião em cartório é mais rápida?
Em geral, sim, quando os vizinhos e o antigo proprietário não se opõem. Havendo disputa, o caminho é a Justiça.
Tenho só um contrato de compra e venda. Serve?
Pode servir. Dependendo do caso, o caminho é a usucapião ordinária ou a adjudicação compulsória, que obriga o vendedor a passar a escritura.
Posso somar o tempo de quem morava antes de mim?
Sim, em muitos casos, desde que a posse tenha sido transmitida de forma contínua e com os mesmos requisitos.
Precisa de advogado para a usucapião?
Sim, tanto na via judicial quanto no cartório.
O que acontece depois da usucapião?
O imóvel passa a ter matrícula em seu nome. A partir daí, pode ser vendido, financiado, doado ou incluído em inventário normalmente.
Meu terreno foi invadido. O que fazer?
Reúna provas da sua posse e da data da invasão e procure orientação logo. Quando a invasão tem menos de um ano e um dia, a lei permite pedir uma decisão liminar no início do processo.
Posso devolver o imóvel alugado antes do fim do contrato?
Sim. Em regra, o inquilino paga multa proporcional ao tempo que falta. Quem é transferido pelo empregador para outra cidade pode ser dispensado da multa, avisando com 30 dias de antecedência.
Quanto custa?
Depende do serviço. Na usucapião em cartório, entram ata notarial, planta, certidões e taxas do Registro de Imóveis, que seguem a tabela oficial do TJMG, além dos honorários, que respeitam a tabela da OAB/MG. Tudo é apresentado por escrito antes de começar.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto por um advogado.